Общая ситуация
Для всего европейского рынка недвижимости несколько последних лет стали настоящим испытанием. Это был период низкого спроса, падения цен и банкротства ряда крупных строительных компаний, что стало причиной вмешательства государства в рыночные процессы. В то же время, кризис на внешних рынках стал отличной проверкой устойчивости чешского рынка недвижимости, что доказал 2011 год, который стал для покупателей недвижимости в ЧР достаточно успешным, несмотря на все уверения местной прессы о призраке кризиса, гуляющего по Европе.
Участники рынка солидарны во мнении, что, несмотря на то, что кризис не обошел Чехию стороной, рынок недвижимости не обрушился. Больше всего в кризисный период 2009-2011 гг. пострадал сегмент коммерческой недвижимости (по некоторым данным, более половины таких площадей не были арендованы), в то время как цены на жилую недвижимость остались стабильными в силу того, что стоимость жилья с самого начала не была завышена. Подробнее о том, в каком состоянии подошел рынок чешской недвижимости к 4 кварталу 2012 году в нашем обзоре.
Состояние различных сегментов рынка
Согласно последней статистике Чешского статистического управления (ЧСУ), за первые три квартала общее количество сделок на жилищном рынке сократилось. По итогам III квартала выросло число сделок с землей (почти на 10%), но количество операций в секторе квартир, наоборот, снизилось (на 18%). Больше всего снизился спрос на вторичное жилье низкого качества, в то время как на высококачественное жилье он остался примерно на том же уровне. Произошло это по нескольким причинам: снижение реальных доходов населения, как следствие падение спроса, вызваннoe, в том числе, демографическими факторами, а также превышение предложения недвижимости над спросом.
В результате, покупатели заняли выжидающую позицию, а продавцы, в свою очередь, пытались реализовать уже имеющиеся в их распоряжение объекты.
По данным ЧСУ, рынок первичной недвижимости в стране находится в состоянии стагнации, а спрос на нем сосредоточен в сегменте доступного, недорогого и качественного жилья (одно- и двухкомнатные квартиры), которые разбирают практически сразу. Как следствие, число сделок на первичном рынке сократилось с начала года на 18%, а цены за первые 9 месяцев 2012 года упали в среднем на 3 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом больше всего цены снизились в регионах на востоке страны, а в Праге, Южночешском крае и Карловых Варах они остались на том же уровне.
В результате, часть компаний строительного сектора переориентировались на строительство более экономичного и дешевого жилья, а другая, меньшая часть, планирует строительство только относительно дорогих объектов повышенной комфортности. Это стало причиной того, что количество вновь строящихся объектов недвижимости во II и III квартале резко сократилось (более чем на 10%), и оно будет снижаться до тех пор, пока рынок не начнет показывать позитивные цифры роста продаж. Аналитики прогнозируют, что в свете повышения налогов, это произойдет не скоро, прежде всего, из-за подорожания продуктов питания, коммунальных услуг, а также энергии и топлива.
Более благоприятная ситуация складывается на вторичном рынке жилья, что связано, прежде всего, с тем, что у продавцов недвижимости есть возможность варьировать цены, то есть то, чем не могут похвастаться участники первичного рынка жилья, а значит предложить гораздо более выгодные цены.
В сегменте долгосрочной аренды жилья, наоборот, наблюдается подъем, что связано, в том числе, с отменой государственного регулирования арендных ставок (в Праге эта система прекратила действовать в 2011 г., но в некоторых городах ее срок продлен до 2013 г.), а также снижением цен на недвижимость. Как результат, инвесторам теперь выгодно сдавать квартиры, которые они купили ради извлечения прибыли. А наиболее рентабельным вложением для сдачи в аренду являются 1-но, 2-х и 3-х-комнатные квартиры небольшой площадью.