Наша компания предлагает полный спектр услуг по подбору и оформлению объектов недвижимости в курортном городе Теплице, который находится на севере Чехии, в живописных Крушных горах, на границе с Германией.
НЕДВИЖИМОСТЬ В ТЕПЛИЦЕ, как и всю НЕДВИЖИМОСТЬ В ЧЕХИИ
по видам собственности можно разделить на следующие группы:
1. Частная
2. Государственная (муниципальная)
3. “Совместная”
4. Кооперативная
Каждая из этих форм имеет свои особенности.
1. НЕДВИЖИМОСТЬ В ЧЕХИИ В ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
Если Вам предлагают купить или арендовать частный дом или квартиру это самый надежный и верный вариант. Но чтобы убедиться в том, что эта недвижимость действительно принадлежит тому человеку, который представляется хозяином, для начала попросите у него свидетельство о собственности, а зайдите в местный кадастр недвижимости (по-чешски, «кадастр недвижимости», аналог российского БТИ), заплатите сто крон и возьмите выписку о том, кому принадлежит этот дом, квартира или земельный участок.
При этом, выяснится, не находится ли эта недвижимость в залоге. По чешским законам, право получение этой информации имеет любой человек. Только проверив по кадастру настоящего собственника и отсутствие обремененности недвижимости обязательствами, можно приступать к обсуждению деталей сделки. Необходимо отметить, что всеми этими формальностями обычно занимаются агентства недвижимости – «реалитки».
Количество квартир, которые можно приобрести в частную собственность по ходу приватизации увеличивается с каждым годом. Вместе с тем, и цена на них за последние два года выросла в среднем на 30% (в разных регионах динамика разная). Нередко продавцом таких квартир выступает частный домовладелец, который получил «доходный» дом в собственность в результате реституции (возврата национализированной собственности) или законно приобрел, расселил прежних жильцов и распродает недвижимость по частям.
В таком случае важно, чтобы на момент продажи части дома (квартиры) в кадастре было зафиксировано, что дом разделен на отдельные единицы. Иначе Вы рискуете купить так называемое «наемное право», т.е. право жить в квартире, но не владеть ей. Хотя закон защищает права квартиросъемщиков, для иностранца или для учрежденного иностранцем юридического лица это не очень хороший вариант.
2. ГОСУДАРСТВЕННАЯ (МУНИЦИПАЛЬНАЯ) СОБСТВЕННОСТЬ
Эта недвижимость представляет собой, в основном, неприватизированные квартиры в многоквартирных домах. Живущие в них люди являются не владельцами, а арендаторами. Одна из особенностей чешской приватизации жилищного фонда (в отличие от российской модели) заключается в том, что здесь нельзя приватизировать отдельную квартиру. Приватизируется сразу весь жилой дом, причем по весьма сложной методике.
Поэтому, учитывая все эти сложности, ни в коем случае не связывайтесь с покупкой квартиры в государственном (муниципальном) доме. Вы ничего не приобретете, кроме наемного права, сделка будет признана недействительной, а деньги Вы потеряете с вероятностью 99,9%. Размах мошенничеств в этой сфере именно с государственными квартирами принял столь большие масштабы, что в чешской прессе в начале 2008 года даже прошла разъяснительная кампания на данную тему.
3. “СОВМЕСТНАЯ” СОБСТВЕННОСТЬ
Эта форма собственности самая запутанная и несуразная с юридической точки зрения. С одной стороны, жильцы не стопроцентные собственники квартир. С другой стороны, ни «товарищество», ни магистрат также не являются полноценными собственниками. Все вместе они – совладельцы дома и находящихся в нем квартир, поэтому, по отдельности, самостоятельно – не вправе принимать какие-то кардинальные решения. Поэтому идти на покупку квартиры, вернее, доли в таком « товариществе» надо очень и очень осторожно.
Дело в том, что в данном случае формально речь может идти не о покупке квартиры, а о приобретении доли в «товариществе». А преимущественным правом покупки любой доли от жильцов или «товарищества» по стандартному договору о продаже дома между жильцами и магистратом обладает последний, причем по оценочной, а не рыночной стоимости. Так что, вряд ли орган власти откажется приобрести по дешевке квартиру. При этом необходимо еще учитывать, что персональные изменения в составе «товарищества», связанные с переходом доли в собственность другого лица, должны быть утверждены на общем собрании членов «товарищества». Причем для этого одобрения – в зависимости от конкретного устава – может потребоваться от 75% голосов и выше.
Так что в принципе достаточно одной вредной старушки и пары недоброжелательно настроенных к иностранцам соседей, чтобы сделка сорвалась. В случае, когда квартиры будут выкуплены в частную собственность, когда об этом будет сделана соответствующая запись в уставе «товарищества» и в кадастре о каждой квартире (и конечно о их владельцах), и когда у жильцов будут свидетельства собственников, предложение о покупке квартиры уже можно по-деловому рассматривать. В этом случае Вы будете покупать уже не долю, а непосредственно квартиру.
4. КООПЕРАТИВНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ
Кооперативы (по-чешски, «дружство») остались в наследство от социалистических времен. Только этим стажем они и отличаются от появившихся только в ходе приватизации «товариществ собственников». Здесь Вам предлагается купить долю, а не саму квартиру, правда, ни у кого нет преимущественного права покупки (в отличие от случая с «товариществом наемников»), и с возможной перспективой выкупа в частную собственность (ибо кооперативное жилье также как и государственное постепенно приватизируется), но когда именно данный кооператив дождется приватизации, чаще всего остается весьма туманным.
Дело в том, что в кооперативе все решает общее собрание. Не захотят Ваши соседи переводить жилье в частную собственность, и никто их не заставит. Кроме того, приватизация кооперативов сдерживается необходимостью полной выплаты всеми членами своего пая, что может растянуться на годы. В процедуре покупки кооперативной квартиры, если Вы все проверили по уставу и кадастру, и если устав кооператива, в случае покупки на фирму, не содержит запрета на членство юридических лиц (например, формулировкой «Членами кооператива могут быть физические лица»), проблем нет. Сам по себе перевод доли осуществляется просто и быстро.
Но помните, что в кооперативных домах устанавливается достаточно высокая месячная плата, которая зачастую не соответствует качеству услуг по дому. Поэтому, если уж решились покупать, поинтересуйтесь этим вопросом, и у Вас будет лишний повод побороться за снижение цены. Квартиры в Теплице чаще всего кооперативные, дома и другая недвижимость в Теплице – частная.
Согласно новому закону для иностранцев, владелец частной собственности в Чехии имеет право получить чешскую визу на 6 месяцев с правом пребывания в Чехии (а также в Шенгенсской зоне) 90 дней.
Т.е. если иностранец купил частную квартиру или дом в Чехии, он может получить шенгенскую мультивизу на 6 месяцев.
Это хороший вариант для тех, кому интересно кроткосрочное посещение Чехии и Европы.